海山捷運站電梯大樓  土城買屋 / 土城買房 - 土城買屋賣屋天京景觀3房大家的惠玲

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2398 萬~~2328 萬
參考單價：64.79 萬/坪
地址：新北市土城區明德路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：35.93 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.46 坪
附屬建物面積：3.31 坪
共同使用：10.15 坪
樓別/樓高： 17樓 / 20樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：700 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：市立樂利國小,市立中正國中,市立清水中學,新北市立新北高工
鄰近公園：土城綜合體育場,海山捷運公園.學府市場
生活機能：海山高工生活圈,海山捷運生活圈
附近交通：捷運站: BL04海山
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	交通極度便利：距海山捷運站步行約 2 分鐘，通勤台北市區或新北市內非常便捷。生活機能成熟：樓下即有全聯、郵局、連鎖健身房，鄰近土城綜合體育場及海山公園，日常採買與運動非常方便。學區優勢明顯：鄰近樂利國小、中正國中及清水中學，適合有子女就學需求的家庭。居住成本偏低：管理費每月僅 700 元，在電梯大樓中屬於較低的水平，長期持有成本壓力小。樓層視野佳：位於 17 樓 / 總樓高 20 樓，採光與通風通常較好，且享有無敵景觀。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡較長：屋齡約 28 年，可能影響銀行貸款成數與年限，且建築設施與外觀可能顯現老舊。無車位：交易資訊註明不含車位，在土城核心區停車可能不便，需額外尋找租車位或停車空間。格局與座向：35.93 坪規劃 3 房 2 廳 2 衛雖合理，但坐東西南北朝西北，下午日照可能較強或受季風影響。單價參考：單價約 64.79 萬/坪，需與同區域新成屋或次新屋比較，以判斷是否具備溢價空間。
機會 (Opportunities)	租金收益穩健：因鄰近捷運站與學校，此類住宅通常承租需求穩定，適合投資收租。價格談判空間：考慮到屋齡因素，買方在議價時可能有一定的優勢，可嘗試壓低總價。區域發展：土城海山站生活圈持續成熟，若周邊有舊城更新計畫，長期增值潛力仍存在。低總價門檻：總價 2328 萬在新北市交通便捷區屬於中高價位中較親民的選擇，利於預算有限的家庭置產。
威脅 (Threats)	貸款風險：銀行為 28 年屋齡的房子可能收緊貸款條件，買方需確認自身財務能力。未來維護成本：隨建築老化，公共設施故障風險增加，雖管理費低，但後續大基金攤提可能調漲。市場流動性：同價位區間若出現新案，此老宅在轉手時的競爭力可能下降。環境噪音：鄰近體育場與捷運公園，假日人潮活動可能產生噪音干擾，視房間朝向而定。

2. 物件評論

購買建議：值得考慮，但需審慎評估貸款條件與居住偏好

此物件對於「重視通勤效率」與「預算控管」的購屋者而言，是一個具備吸引力的選擇。其主要價值在於無可複製的地理位置，海山站捷運口的便利性以及成熟的生活機能，加上低廉的管理費，能有效降低每月的居住開銷。

然而，買房者必須正視「28 年屋齡」與「不含車位」這兩個關鍵劣勢。若您的主要需求是長住且希望未來轉手彈性較高，建議在簽約前詳細查閱公寓的公共基金餘額，並確認銀行對老屋貸款的審核條件。若能接受建築外觀較舊且能接受需另行解決停車問題，此物件在土城地區仍屬高 CP 值之選，適合自住或作為收租型的置產投資。